Nguyễn Ngọc Chu – Hai biện pháp mạnh không cho giá nhà tiếp tục « leo thang lên trời »
mardi 30 septembre 2025
Thuymy
Ngày 22/09/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính có phát biểu dậy sóng dư luận, khi nêu ra một thực trạng chua xót :
"Nhà mà 70-100 triệu/m², còn các anh đánh giá không có nhu cầu thì các anh ngồi trên trời cả rồi, trên thiên đình hết cả rồi, không còn ai dưới hạ giới nữa" [1].
Giá nhà Hà Nội chỉ trong vòng 10 năm đã tăng lên gấp 3 lần [2]. Giai đoạn 2014 – 2015, giá chung cư dao động chỉ trong khoảng 18-25 triệu đồng//m². Nhưng đến năm 2025 thì giá bán trung bình trên thị trường quý 2-2025 đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6 % so với quý trước, tăng 33 % so với cùng kỳ năm 2024 [1,2]. Nhiều dự án chào bán ở mức 100-150 triệu đồng/m². Có dự án thậm chí lên đến 200-330 triệu đồng/m² [3].
Với giá trên trời như vậy, người lao động cần 30 – 40 năm, thậm chỉ cả đời chưa chắc đã mua nổi một căn hộ. Lấy vài thí dụ. Mức lương cử nhân, tiến sĩ mới ra trường ngạch chuyên viên (01.003) chỉ khoảng 5.475.600 đồng/tháng (lương cơ bản 2.340.000 đồng nhân hệ số 2,34). Tiến sĩ nếu được tuyển vào ngạch chuyên viên chính (01.002) hoặc tương đương (hệ số 4,40) cũng chỉ được 10,296 triệu đồng/tháng. Lương giáo viên THCS sau 30 năm làm việc mà chỉ ở mức 12 triệu đồng/tháng. Nếu trông vào lương thì bao giờ mới mua nổi một căn hộ?
Nếu trông vào lương thì công nhân viên chức công chức nhà nước không ai mua nổi căn hộ, kể cả bộ trưởng. Lương cơ bản của bộ trưởng năm 2025 ở mức khoảng 19 triệu đồng/tháng. Kể cả phụ cấp khoảng 25 triệu đồng /tháng. Giả thiết chi tiêu 18 triệu đồng/tháng (72 % thu nhập) thì tiết kiệm được 7 triệu đồng/tháng. Căn hộ 100 m2 giá 80 triệu đồng/m2 cần số tiền 8 tỉ đồng - tương đương với 1.143 tháng lương tiết kiệm của bộ trưởng - là 95,25 năm.
Tất nhiên, bộ trưởng thời nay không ai sống bằng lương. Như cựu Thống đốc ngân hàng nhà nước Cao Sĩ Kiêm đã từng nói, thu nhập bộ trưởng mỗi tháng gấp 1.000 lần lương [5]. Nhưng còn đa số người lao động không có bổng lộc ? Như công nhân, giáo viên, công chức ? Không kéo giá nhà ảo từ “trên trời” xuống thì bao giờ họ mới có nhà ở ?
So với mặt bằng quốc tế, tính theo thu nhập bình quân đầu người, người lao động Việt Nam thuộc nhóm khó có cơ hội tiếp cận với nhà ở nhất.
Dữ liệu về giá nhà và khả năng chi trả nhà ở (housing affordability) có thể so sánh theo hai chỉ số phổ biến mà các tổ chức quốc tế như Numbeo, Oxford Economics, IMF hay UBS Global Real Estate Index sử dụng :
- Giá nhà trung bình (hoặc giá căn hộ/m²) ở trung tâm và ngoại ô.
- Tỉ lệ “giá nhà / thu nhập bình quân năm” – hay còn gọi là Housing Price-to-Income Ratio (PIR).
Chỉ số này cho biết bao nhiêu năm thu nhập bình quân đầu người cần để mua một căn hộ. Trong chính sách nhà ở quốc tế, PIR từ 3–5 năm được coi là “khả năng chi trả tốt”, 10–15 năm là “chấp nhận được” – còn trên 30 năm là “khủng hoảng khả năng tiếp cận”.
Dưới đây là so sánh khả năng mua nhà (PIR) giữa Hà Nội và một số thủ đô ASEAN và một số nước châu Âu (giá trung bình, căn hộ ~80 m²) – dữ liệu tổng hợp từ các nguồn như Numbeo, GlobalPropertyGuide, Eurostat, Knight Frank 2024 (số liệu làm tròn, quy đổi USD) :
Hà Nội : giá trung bình 3.000-4.000 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 240.000- 320.000 USD, GDP/đầu người 5.000 -6.000 USD/năm, chỉ số PIR : 40-64 năm.
Bangkok : giá trung bình 2.500-3.500 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 200.000- 280.000 USD, GDP/đầu người 8.000 -10.000 USD/năm, chỉ số PIR : 20-35 năm.
Jakarta : giá trung bình 1.500-2.500 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 120.000- 200.000 USD, GDP/đầu người 5500 -6000 USD/năm, chỉ số PIR 20-36 năm.
Kuala Lumpur : giá trung bình 2.000-2.800 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 160 000- 224 000 USD, GDP/đầu người 11000 -12000 USD/năm, chỉ số PIR : 14-20 năm.
Paris : giá trung bình 10.000-12.000 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 800.000- 960.000 USD, GDP/đầu người 45.000 -50.000 USD/năm, chỉ số PIR : 16-21 năm.
Berlin : giá trung bình 6.000-7.500 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 480.000 – 600.000 USD, GDP/đầu người 55000 -60000 USD/năm, chỉ số PIR : 8-11 năm.
Madrid : giá trung bình 4.000-5.000 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 320.000 – 400.000 USD, GDP/đầu người 38.000 -42.000 USD/năm, chỉ số PIR : 8-11 năm.
Warsaw : giá trung bình 3.000-4.000 USD/m2, Giá căn hộ 80 m2 khoảng 240.000 – 320.000 USD, GDP/đầu người 20.000 -22.000 USD/năm, chỉ số PIR : 12-16 năm.
Nhận xét :
- Hà Nội có PIR cực cao (40 – 64 năm) – nghĩa là một người cần làm việc 40–64 năm mà không tiêu gì mới mua nổi căn hộ 80 m². Đây là mức gần như không thể trong thực tế.
- ASEAN như Bangkok, Jakarta cũng khó khăn, nhưng PIR vẫn thấp hơn Hà Nội 1,5–2 lần.
- Kuala Lumpur vượt trội : thu nhập cao hơn và giá nhà thấp hơn tương đối ⇒ PIR ~14–20 năm.
- Châu Âu cho thấy xu hướng rõ : giá nhà cao hơn nhiều, nhưng thu nhập cũng cao tương ứng, dẫn tới PIR 8–21 năm – tức dễ mua hơn Hà Nội dù giá/m² cao gấp 2–3 lần.
2. GIẢI PHÁP CỦA CHÍNH PHỦ
Cũng tại cuộc họp ngày 22/09/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nêu quyết tâm của Chính phủ đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch với 11 giải pháp. Dưới đây là trích đoạn 11 nhóm giải pháp trong [4] :
“Thứ nhất, nâng cao nhận thức, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan, phải có tư duy phù hợp, hành động quyết liệt, đề cao trách nhiệm người đứng đầu.
Thứ hai, tiếp tục tháo gỡ khó khăn về thể chế, cơ chế, chính sách cho thông thoáng, thuận tiện. Đề xuất, bên cạnh quy định dành tối thiểu 20 % diện tích dự án nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội, nghiên cứu dành áp dụng dành 20 % diện tích dự án nhà ở xã hội cho nhà ở thương mại.
Thứ ba, rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền có liên quan thị trường bất động sản và nhà ở xã hội của các cơ quan có thẩm quyền, để giảm chi phí tuân thủ của người dân và doanh nghiệp, tinh thần là "địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm", chuyển trạng thái từ quản lý là chính, "không quản được thì cấm" sang kiến tạo phát triển và phục vụ người dân, doanh nghiệp.
Thứ tư là các giải pháp kéo giảm giá bất động sản, tăng nguồn cung để đáp ứng cung cầu, thông qua giải quyết các dự án tồn đọng, thúc đẩy nhà ở xã hội, giảm giá đất, giảm chi phí, giải quyết vấn đề hạ tầng về giao thông, điện nước, viễn thông…
Thứ năm, về giá đất, Thủ tướng yêu cầu tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của nhà nướ c; sử dụng đất có hiệu quả ; thủ tục đơn giản, thông thoáng, giảm tiền kiểm, tập trung hậu kiểm.
Thứ sáu, sử dụng các chính sách tài khóa về thuế, phí, lệ phí để điều tiết, góp phần giảm chi phí, sử dụng các công cụ chính sách khác như cho vay, phát hành trái phiếu…
Thứ bẩy, nghiên cứu quy định mới về ngưỡng thu nhập được mua nhà ở xã hội, đồng thời giao các địa phương linh hoạt điều chỉnh.
Thứ tám, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế, chính sách liên quan lãi suất cho vay, thời gian cho vay phù hợp, thủ tục thuận lợi; có chính sách và chế tài phù hợp với các ngân hàng làm tốt và làm chưa tốt; các ngân hàng tiếp tục phát huy tinh thần trách nhiệm, tình dân tộc, nghĩa đồng bào và ứng dụng khoa học công nghệ để tiết giảm chi phí.
Thứ chín, địa phương cân đối ngân sách để đầu tư cho hạ tầng và hỗ trợ lãi suất cho vay. Các Bộ sớm hoàn thiện khung pháp lý, thủ tục để thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, hoàn thành trong tháng 9.
Thứ mười, quy định về giá nguyên vật liệu có hệ số dao động phù hợp với biến động của thị trường ; giao địa phương thực hiện để bảo đảm thông thoáng, sát thực tế.
Mười một, Bộ Xây dựng nghiên cứu để Chính phủ ban hành nghị quyết, giao một số doanh nghiệp có năng lực, có tâm, có tài triển khai một số dự án nhà ở xã hội theo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp” [4].
3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ LIỀU THUỐC TRỊ MẠNH
Số 11 nhóm giải pháp trên của Chính phủ là giải pháp khung, có thể từng bước dẫn tới ổn định, nếu có lịch trình và kế hoạch cụ thể, nhưng đòi hỏi thời gian dài lâu. Có nghĩa là, nếu thiếu kế hoạch hành động chi tiết cụ thể, giá bất động sản vẫn cứ ảo, và cứ tiếp tục gia tăng.
Thế giới đã có kinh nghiệm thực tiễn về các biện pháp làm ngừng ngay sự gia tăng ảo của giá nhà, kéo nó từ “trên trời” về “hạ giới”. Trong bối cảnh hiện nay, các giải pháp như tăng cung, cải cách quy hoạch hay phát triển nhà ở xã hội đều đúng về chiến lược dài hạn, nhưng không đủ sức chặn đà tăng giá ngay lập tức. Nếu mục tiêu là “phanh thị trường” trong vòng 6–18 tháng, kinh nghiệm từ các nền kinh tế lớn cho thấy chỉ có hai nhóm chính sách tác động trực tiếp vào cầu đầu cơ mới đủ “lực” để làm được điều đó.
3.1. Siết chặt tín dụng bất động sản : Biện pháp số 1
Đây là công cụ nhanh và mạnh nhất để làm giá ngừng tăng. Bởi vì phần lớn các giao dịch bất động sản ở Hà Nội hiện nay dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu dòng vốn này được kiểm soát, cầu đầu cơ sụt giảm gần như tức thì.
Phương cách thực hiện :
- Giảm tỉ lệ cho vay thế chấp (LTV) từ 70–80 % xuống 50 % hoặc thấp hơn với người mua căn thứ hai trở lên.
- Áp hạn mức tín dụng riêng biệt và chặt chẽ với bất động sản đầu tư, đất nền, dự án chưa triển khai.
- Cấm ngân hàng dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn trong lĩnh vực nhà đất.
- Tăng lãi suất cho vay bất động sản đầu cơ.
Tác động :
- Nhà đầu cơ không còn khả năng vay vốn, dẫn đến cầu giảm đột ngột.
- Doanh nghiệp không thể “ôm hàng” lâu nên buộc phải bán ra nhanh, làm cho giá chững lại.
- Thị trường chuyển về trạng thái cầu thực.
Kinh nghiệm quốc tế
Trung Quốc (2021) : “Ba làn ranh đỏ” siết vay bất động sản, hạn chế tín dụng doanh nghiệp - Giá nhà tại 20 thành phố lớn dừng tăng chỉ sau 1 quý.
Canada (2022) : Tăng lãi suất + giảm LTV (tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp) xuống 50 % - Giá nhà giảm 10–15 % sau 6 tháng.
Singapore (2018–2023) : Hạn chế vay thế chấp, siết mua đầu cơ - Thị trường “hạ nhiệt” chỉ sau 3–4 tháng.
Hàn Quốc (2020) : Giảm tỉ lệ vay và cấm cho vay mua nhà thứ ba - Giá nhà Seoul chững lại sau 4–5 tháng.
Như vậy, siết tín dụng đánh vào “mạch máu” của thị trường. Khi vốn rẻ bị cắt, giá sẽ không thể tiếp tục tăng bằng kỳ vọng. Trung Quốc với chính sách “3 làn ranh đr” đã đưa giá nhà ở về gần giá trị thực. 3 “làn ranh đỏ” là tuân thủ 3 chỉ tiêu tài chính cốt lõi.
Chính phủ yêu cầu các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải tuân thủ 3 ngưỡng an toàn tài chính sau :
1. Tỉ lệ nợ phải trả / tổng tài sản (sau khi trừ tiền mặt) ≤ 70 % - Tổng tài sản không được tài trợ quá lớn bằng nợ.
2. Tỉ lệ nợ ròng / vốn chủ sở hữu (Net Gearing Ratio) ≤ 100 % - Nợ ròng không vượt quá vốn tự có.
3. Tiền mặt / nợ ngắn hạn (Cash to Short-term Debt) ≥ 1.0 - Doanh nghiệp phải đủ tiền mặt để trả hết nợ ngắn hạn.
Tùy vào số “làn ranh” vượt quá, doanh nghiệp bị giới hạn tăng trưởng tín dụng tương ứng :
0 (không vi phạm): Mức tăng trưởng nợ tối đa/năm ≤ 15 %
1 (vi phạm) : Mức tăng trưởng nợ tối đa/năm ≤ 10 %
2 (vi phạm) : Mức tăng trưởng nợ tối đa/năm ≤ 5 %
3 (vi phạm) : Mức tăng trưởng nợ tối đa/năm – 0 %, (không được tăng thêm nợ).
Tác động thực tế
- Siết dòng vốn : Doanh nghiệp buộc phải giảm vay nợ, bán tài sản, tái cấu trúc dự án.
- Khủng hoảng Evergrande & Country Garden : Nhiều tập đoàn lớn không đáp ứng nổi các tiêu chí, dẫn tới vỡ nợ và khủng hoảng thanh khoản.
- Hệ thống tín dụng an toàn hơn : Ngân hàng thắt chặt cho vay, ưu tiên doanh nghiệp có tài chính lành mạnh.
- Giá bất động sản chững lại / giảm : Thị trường chuyển từ tăng trưởng nóng sang giai đoạn điều chỉnh.
Tóm lại :
“Ba làn ranh đỏ” là chính sách quản lý tài chính nghiêm ngặt do Trung Quốc triển khai từ 2020 nhằm kiểm soát nợ, giảm đòn bẩy và hạ rủi ro hệ thống trong ngành bất động sản. Chính sách này đã thay đổi sâu sắc mô hình hoạt động của các “ông lớn” địa ốc, từ phát triển dựa vào nợ sang chú trọng cân đối tài chính và quản trị dòng tiền.
3.2. Đánh thuế nặng và kiểm soát giao dịch đầu cơ
Đây là “mũi giáp công” thứ hai, thường được các quốc gia triển khai song song với siết tín dụng để tăng hiệu quả.
Chính sách cụ thể :
- Áp thuế lũy tiến cao với căn nhà thứ hai trở lên (ví dụ : 2–5 %/năm).
- Thu thuế cao với giao dịch lướt sóng : bán trong vòng 2 năm bị đánh thuế lãi vốn 50–70 %.
- Đặt thời gian tối thiểu nắm giữ trước khi được bán.
Tác động :
- Cầu đầu cơ sụt giảm mạnh vì lợi nhuận bị thu hẹp.
- Giao dịch ảo giảm làm thị trường cân bằng hơn và giá chững lại.
Ví dụ thực tế :
Singapore : Thuế mua nhà thứ hai : 20–30 % - Giá nhà dừng tăng trong 1 quý.
Hàn Quốc : Thuế sở hữu căn thứ hai : ~3,6 %/năm - Giá Seoul hạ nhiệt trong 5 tháng.
Đài Loan : Thuế lãi vốn cao khi bán trong 2 năm - Giao dịch đầu cơ giảm >40 %
Vì sao đây là hai biện pháp “chặn giá” thực sự ?
- Ở Hà Nội, khoảng 30–50% giao dịch là đầu cơ – không phục vụ nhu cầu ở thật.
- Hơn 70 % vốn vào thị trường nhà đất là vốn vay ngân hàng.
- Khi tín dụng bị kiểm soát và đầu cơ bị đánh thuế nặng, hai “động cơ” chính đẩy giá – vốn rẻ và kỳ vọng lợi nhuận – đều bị triệt tiêu.
Kết quả là giá không thể tiếp tục leo thang, thị trường bước vào giai đoạn “đi ngang” hoặc điều chỉnh giảm nhẹ chỉ sau 3–6 tháng – điều mà các biện pháp quy hoạch hay tăng cung không thể làm được trong ngắn hạn.
Kết luận
Nếu Thủ tướng muốn kéo giá nhà ảo về giá trị gần thực trong vòng 6 tháng, biện pháp siết chặt tín dụng bất động sản và đánh thuế mạnh đầu cơ là hai “liều thuốc sốc” duy nhất đủ sức làm được điều đó. Đây là chính sách đã chứng minh hiệu quả rõ rệt tại Trung Quốc, Hàn Quốc, Canada, Singapore và Đài Loan.
4. PHẢI GIẢI PHẪU TRIỆT ĐỂ
Trong vòng 10 năm mà giá nhà tăng hơn gấp 3 lần, từ 18-25 triệu lên 80 triệu đồng/m2 là điều cực kỳ phi lý. Ở đây Chính phủ đã để cho thị trường bất động sản “một không gian tự do vô tiền khoáng hậu”.
Nếu ở các nước tư bản, chính phủ không quan tâm, thị trường bất động sản cũng không thể tự do tăng giá theo ý muốn của các nhà đầu tư. Bởi họ bị ràng buộc trong hai còng “xiềng xích” sắt thép : Đất là sở hữu tư nhân, phải mua theo giá thị trường ; hai là ngân hàng tự kiểm soát vốn vay, tránh bị đổ vỡ.
Nhưng ở Việt Nam, đất đai là sở hữu toàn dân, là nguồn “sữa” hầu như vô tận cho các nhà đầu tư bất động sản. Lấy bất động sản làm vốn thế chấp, ngân hàng không ngừng cấp vốn cho nhà đầu tư. Và giá nhà cứ thế mà tăng.
Tại sao Chính phủ chưa siết chặt tín dụng ? Là vì dẫn đến giảm tốc độ phát triển kinh tế và nguy cơ phá sản một số doanh nghiệp.
Nguy cơ phá sản
Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) [6,7,8], đến cuối 2024 :
- Dư nợ cho vay bất động sản khoảng 2,74 triệu tỉ VND (≈ 22 % tổng dư nợ nền kinh tế).
Trong đó :
- Cho vay mua nhà ở, sửa chữa, xây dựng chiếm khoảng 65–70 %.
- Cho vay kinh doanh bất động sản (dự án, đầu tư, đầu cơ) chiếm khoảng 30–35 %.
Con số này tương đương khoảng 110 tỉ USD (theo tỉ giá ~25.000 VND/USD).
Khi siết chặt tín dụng sẽ đưa đến các nguy cơ :
- Nguy cơ tín dụng ngân hàng. Tỉ trọng 22 % là khá cao. Nếu thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng có thể bị tăng nợ xấu. Nhiều khoản vay thế chấp bằng giá trị đất/nhà. Khi giá giảm, tài sản đảm bảo mất giá, ngân hàng khó thu hồi đủ vốn.
- Nguy cơ hệ thống tài chính. Doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay, mất thanh khoản, chậm trả nợ trái phiếu và ngân hàng. Hậu quả sẽ lan sang ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động, tạo nên hiệu ứng dây chuyền suy thoái.
- Nguy cơ xã hội. Nếu giá nhà đất giảm sâu, người vay mua nhà có thể rơi vào tình trạng nợ lớn hơn giá trị nhà.
Nguy cơ giảm tốc độ tăng GDP
Dư nợ cho vay bất động sản khoảng 2,74 triệu tỉ VND. Nếu giảm nếu giá bất động sản tại Việt Nam giảm 10 %, 30 % hoặc 50 % thì mức thiệt hại giá trị tài sản đảm bảo tương ứng sẽ là :
- Giảm 10 % mất 274.000 tỉ VND ≈ 2,7 % GDP
- Giảm 30 % mất 822.000 tỉ VND ≈ 8,2 % GDP
- Giảm 50 % mất 1.370.000 tỉ VND ≈ 13,7 % GDP
Nghĩa là nếu bất động sản giảm 30 %, phần giá trị tài sản đảm bảo bị “bốc hơi” có thể tương đương gần 8,2 % GDP cả nước, cao hơn mục tiêu tăng trưởng GDP hàng năm.
Nhưng không thể sống trên giá trị ảo. Có bệnh thì phải chữa trị. Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, Canada và các nước có bất động sản tăng ảo đều đã phải trải qua các cơn phẫu thuật đau đớn này.
Bất động sản cần phát triển đáp ứng nhu cầu thực tại. Bất động sản là trụ cột hạ tầng kinh tế – xã hội. Nhưng bất động sản không tạo ra giá trị gia tăng cốt lõi.
Một quốc gia trông cậy vào các tập đoàn bất động sản là “giàu lên nhờ tài sản quá khứ” của tổ tiên, thay vì “sáng tạo ra tương lai” bởi các tập đoàn công nghệ - cho chính mình và con cháu đời sau.
NGUYỄN NGỌC CHU 30.09.2025
Tài liệu dẫn
[6] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, “Dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 2,74 triệu tỉ đồng, chiếm gần 22 % tổng dư nợ”, Báo Đầu tư, 29 December 2024. Available at : https://baodautu.vn (accessed 30 September 2025).
[7] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, “Tín dụng bất động sản tăng gần 25 %, chủ yếu vào phân khúc nhà ở”, VnEconomy, 3 January 2025. Available at : https://vneconomy.vn (accessed 30 September 2025).
[8] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, “Dư nợ bất động sản vượt 2,7 triệu tỉ đồng, NHNN khuyến cáo hạn chế đầu cơ”, Cafef, 5 January 2025. Available at : https://cafef.vn (accessed 30 September 2025).
No comments:
Post a Comment