ĐỐI THOẠI

Không để một sáng kiến thương mại thông minh trở thành một tiền lệ nguy hiểm…
Vũ Hoàng Linh
25-5-2026
Tiengdan

Thành thật mà nói, chương trình Vinhomes đề xuất cho khách hàng quy đổi vàng nhàn rỗi thành tiền để mua bất động sản, rồi sau 5 năm có thể nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi, là một ý tưởng rất khôn về thương mại nhưng đáng lo về chính sách. Nó đánh trúng hai tâm lý lớn của người Việt: giữ vàng để phòng thân và mua nhà để tích sản. Chính vì thế, nếu không được kiểm soát chặt, chương trình này có thể mở ra một kênh mới để vàng hóa bất động sản, kích thích đầu cơ nhà đất, và làm xa thêm mục tiêu “nhà là để ở”.

Theo thông tin Vinhomes công bố, chương trình được triển khai trong 5 năm, có sự phối hợp với các công ty vàng bạc đá quý, nhằm hỗ trợ khách hàng chuyển đổi vàng nhàn rỗi thành tiền hợp pháp để mua nhà, đồng thời bảo đảm khả năng quy đổi ngược từ bất động sản sang vàng theo nhu cầu. Một số bài báo mô tả cụ thể rằng sau 5 năm, khách hàng có thể tiếp tục nắm giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi.

Nếu chỉ dừng ở việc người dân bán vàng cho doanh nghiệp vàng bạc được phép kinh doanh, nhận VND qua tài khoản, rồi dùng VND mua nhà, đây là giao dịch có thể đặt trong khuôn khổ pháp luật hiện hành. Nhưng điểm nhạy cảm nằm ở cam kết sau 5 năm theo số vàng ban đầu. Khi lợi tức, quyền lợi và nghĩa vụ tương lai được tính bằng vàng, giao dịch không còn là mua nhà thông thường. Nó trở thành một sản phẩm tài chính lai giữa vàng và bất động sản.

Vấn đề đáng lo không phải là người dân dùng tài sản hợp pháp của mình để mua nhà. Vấn đề là một doanh nghiệp bất động sản lớn dùng vàng như một ngôn ngữ tiếp thị, một thước đo lợi tức và một cơ chế bảo toàn giá trị cho nhà ở. Khi nhà được bán bằng câu chuyện “giữ được giá trị theo vàng”, nhà không còn được nhìn trước hết như nơi để sống. Nó được đóng gói như một tài sản đầu tư có bảo hiểm tâm lý.

Điều này đi ngược với tinh thần chính sách vừa được nhấn mạnh: “Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản”. Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã yêu cầu chính sách nhà ở phải bảo đảm mọi người có chỗ ở, kiểm soát đầu cơ, và coi tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng chi trả là một quyền cơ bản của người dân. Đặt cạnh thông điệp đó, một chương trình khuyến khích người có vàng lớn chuyển vàng sang bất động sản thương mại là một tín hiệu ngược chiều. Nó không trực tiếp làm tăng cung nhà ở vừa túi tiền, không giúp người trẻ hay người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở, mà có thể kéo thêm dòng tiền tích trữ vào một thị trường vốn đã bị đầu cơ hóa nặng.

Về bản chất tài chính, cấu trúc này gần với một hợp đồng quyền chọn tương lai hơn là một giao dịch mua nhà đơn giản. Người mua bỏ vàng ra, nhận bất động sản, nhưng đồng thời giữ một quyền lựa chọn sau 5 năm: nếu giá nhà tăng hấp dẫn thì giữ nhà; nếu vàng sinh lời tốt hơn thì nhận lại giá trị quy đổi theo 110% số vàng ban đầu. Cơ chế “được chọn bên có lợi hơn” làm sản phẩm rất dễ bán, nhưng nó cũng tạo ra rủi ro hai chiều.

Nếu giá nhà tăng nhanh hơn giá vàng, người mua sẽ giữ nhà. Khi đó, chương trình trở thành một công cụ kích cầu bất động sản rất mạnh: vàng trong dân bị hút vào đất, doanh nghiệp bán được hàng, giá nhà được tiếp thêm cầu đầu tư, và giấc mơ “nhà là để ở” càng xa hơn với đa số người dân. Ngược lại, nếu giá nhà tăng chậm hơn giá vàng, người mua có động cơ thực hiện quyền nhận lại giá trị theo vàng. Khi đó, doanh nghiệp phải gánh nghĩa vụ thanh toán phình to theo giá vàng, trong khi tài sản đối ứng là bất động sản có thể kém thanh khoản. Nếu quy mô đủ lớn, rủi ro không còn nằm trong một hợp đồng thương mại riêng lẻ, mà có thể lan sang ngân hàng, trái chủ, nhà thầu, nhà đầu tư và người mua nhà.

Nói cách khác, đây là một canh bạc kép. Nếu bất động sản thắng vàng, đầu cơ nhà đất được tiếp sức. Nếu vàng thắng bất động sản, bảng cân đối doanh nghiệp bị đe dọa. Cả hai kịch bản đều không phục vụ mục tiêu ổn định thị trường nhà ở.

Về pháp lý, nhiều điểm cũng cần được làm rõ. Nghị định 24/2012/NĐ-CP đặt hoạt động kinh doanh vàng dưới sự quản lý chặt của Nhà nước; trong đó, hoạt động kinh doanh vàng bao gồm mua bán vàng miếng, sản xuất vàng trang sức, kinh doanh vàng trên tài khoản và phái sinh về vàng. Nghị định cũng cấm sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán và cấm các hoạt động kinh doanh vàng khác khi chưa được Thủ tướng cho phép và Ngân hàng Nhà nước cấp giấy phép. Vì vậy, nếu công ty vàng bạc chỉ mua bán vàng giao ngay, còn hợp đồng mua bán nhà được xác lập và thanh toán bằng VND, thì rủi ro pháp lý thấp. Nhưng nếu Vinhomes, Vingroup hoặc công ty vàng bạc cam kết một nghĩa vụ tương lai theo công thức 110% số vàng đã chuyển đổi, thì đó lại là vùng xám về mặt pháp lý. Câu hỏi ở đây là một doanh nghiệp BĐS có được tạo sản phẩm tài chính neo theo vàng cho công chúng không?.

Bối cảnh chính sách càng khiến câu hỏi này không thể xem nhẹ. Từ năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2011/TT-NHNN về chấm dứt huy động và cho vay vốn bằng vàng của tổ chức tín dụng. Văn bản này giao cơ quan thanh tra, giám sát kiểm tra việc chấm dứt huy động, cho vay vàng trong hệ thống ngân hàng. Lý do rất rõ: không để vàng tiếp tục vận hành như một dạng tiền tệ song song trong bảng cân đối ngân hàng.

Nếu ngân hàng thương mại không được huy động vàng vì rủi ro vàng hóa, mất cân đối kỳ hạn và thanh khoản, thì không thể thản nhiên để khu vực phi ngân hàng tạo ra nghĩa vụ tài chính dài hạn neo theo vàng mà không có sự giám sát tương đương. Thực chất, đây một dạng tài chính hóa bất động sản bằng vàng: doanh nghiệp không nhận tiền gửi vàng theo kiểu ngân hàng, nhưng dùng vàng để thiết kế lợi tức, neo kỳ vọng và kích thích khách hàng mua tài sản.

Tác động vĩ mô đáng ngại nhất là vàng quay lại làm đơn vị đo giá trị trong các giao dịch lớn. Một nền kinh tế muốn ổn định phải để đồng nội tệ giữ vai trò trung tâm trong định giá, thanh toán và tiết kiệm. Khi bất động sản được quảng bá bằng vàng, người dân càng có lý do tin rằng vàng mới là chuẩn bảo toàn giá trị cuối cùng, còn VND chỉ là phương tiện trung gian. Điều này làm yếu hiệu lực của chính sách tiền tệ, nhất là trong điều hành lãi suất, tín dụng và kỳ vọng lạm phát.

Một hệ quả khác là chương trình có thể không làm giảm tâm lý tích trữ vàng, mà còn làm vàng trở nên hữu dụng hơn trong đầu tư tài sản. Người dân có thể không nghĩ “tôi nên bán vàng để đưa vốn vào nền kinh tế”, mà nghĩ “tôi nên giữ vàng vì vàng giúp tôi mua nhà và còn được cam kết lợi tức theo vàng”. Thông điệp này sẽ đi ngược với nỗ lực “phi vàng hóa” của các nhà làm chính sách và còn biến vàng thành tấm vé vào cửa của thị trường bất động sản trung-cao cấp. Hãy nhớ tới thời người dân đều mua nhà tính bằng “cây, chỉ”, cũng chưa phải là xa. Liệu trong thời gian tới, các căn nhà có được niêm yết theo cách tương tự?

Rủi ro đầu cơ nhà đất cũng rất rõ. Việt Nam đang thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê dài hạn và nhà ở cho công nhân, người thu nhập trung bình. Nhưng dòng tiền lớn lại thường chảy vào các dự án thương mại, khu đô thị cao cấp, sản phẩm đầu tư và sản phẩm chờ tăng giá. Nếu vàng trong dân tiếp tục được kéo vào các phân khúc này, nó không giải quyết khủng hoảng khả năng chi trả. Nó chỉ tạo thêm một lớp cầu tài sản, giúp giá nhà có thêm lý do để neo cao. Người có vàng có thêm kênh tích sản; người chưa có nhà lại bị đẩy xa hơn khỏi thị trường.

Đây là điểm mâu thuẫn nhất. Một mặt, Nhà nước muốn kiểm soát đầu cơ và khẳng định nhà là để ở. Mặt khác, thị trường lại có thể tạo ra những sản phẩm khiến nhà càng giống một công cụ tích sản, thậm chí được bảo chứng bằng vàng. Nếu không phản ứng sớm, thông điệp chính sách sẽ bị vô hiệu hóa bởi cơ chế thị trường: chính sách nói chống đầu cơ, nhưng công cụ tài chính lại tiếp thêm nhiên liệu cho đầu cơ.

Rủi ro còn nằm ở tiền lệ. Nếu Vinhomes làm được, các đại gia bất động sản khác sẽ có động cơ làm theo, dù dưới tên gọi khác: bảo toàn giá trị theo vàng, cam kết mua lại, quyền chọn tài sản, đổi vàng lấy căn hộ, đổi vàng lấy biệt thự nghỉ dưỡng, hay sản phẩm đầu tư có bảo chứng bằng vàng. Khi cuộc đua bán hàng bắt đầu, thị trường không chỉ cạnh tranh bằng vị trí, chất lượng hay giá nhà, mà còn bằng các cam kết tài chính ngày càng phức tạp để hút vàng và hút kỳ vọng tăng giá từ dân cư.

Một chương trình đơn lẻ có thể chưa tạo rủi ro hệ thống. Nhưng nếu nó trở thành mẫu hình thị trường, tác động sẽ khác hẳn. Nhiều chủ đầu tư cùng kéo vàng vào bất động sản sẽ tạo ra một vùng “tài chính vàng” ngoài ngân hàng: không chịu chuẩn an toàn vốn, thanh khoản, quản trị rủi ro và bảo vệ người gửi tiền như ngân hàng, nhưng vẫn tạo nghĩa vụ dài hạn cho công chúng. Đây là vùng xám mà các cuộc khủng hoảng tài chính thường bắt đầu: không phải từ một hành vi sai rõ ràng, mà từ những sản phẩm lai ghép được bán bằng lời hứa an toàn và không được kiểm soát đầy đủ. Hãy nhớ tới cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2008-09 bắt đầu với các “sáng kiến tài chính” của các công ty bán nhà cho công chúng như Fannie Mae và Freddie Mac.

Với người mua, rủi ro cũng không nhỏ. Họ cần biết ai cam kết trả 110% số vàng: Vinhomes, Vingroup, công ty vàng bạc, hay một pháp nhân khác? Trả bằng vàng hay VND tương đương vàng? Giá vàng tham chiếu là giá mua vào hay bán ra? Là vàng SJC, vàng nhẫn hay loại vàng khác? Quyền nhận lại sau 5 năm có phụ thuộc vào tình trạng bàn giao, sổ đỏ, chuyển nhượng hay điều kiện tài chính của doanh nghiệp không? Nếu không có câu trả lời rõ, người mua không tham gia một giao dịch “chỉ có lợi”; họ đang mua một sản phẩm có độ rủi ro phức hợp và khó ước lượng nhưng lại được chào bán như thể đó là một tài sản phi rủi ro.

Cơ quan quản lý vì vậy cần làm rõ cấu trúc này trước khi nó được cấp phép. Ngân hàng Nhà nước cần xác định cam kết trả 110% theo vàng có phải là hoạt động phái sinh vàng, kinh doanh vàng khác, hay nghĩa vụ tài chính đặc biệt không. Bộ Xây dựng cần xem xét sản phẩm bất động sản liên quan là nhà đã hoàn thành hay nhà hình thành trong tương lai, có tuân thủ quy định về đặt cọc và thanh toán hay không. Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng cần yêu cầu các bên liên quan cần công bố rủi ro đầy đủ…Rõ ràng, không nên cấm đoán các sáng tạo trong tài chính hay bán hàng. Nhưng trong lĩnh vực nhà ở, thì các sáng tạo này nên phục vụ mục tiêu nhà ở, chứ không biến nhà ở thành công cụ đầu cơ tinh vi hơn.

Việt Nam không thiếu vàng trong dân. Cái mà chúng ta thiếu là các kênh an toàn và hiệu quả để biến tài sản tích trữ thành đầu tư sản xuất, nhà ở vừa túi tiền và cuộc sống đô thị tốt hơn. Nếu sự chuyển hóa vàng chỉ có nghĩa là đưa vàng vào bất động sản thương mại, đó là một cách chuyển hóa nghèo nàn về mặt phát triển. Trong ngắn hạn, nó có thể giúp các doanh nghiệp bán được thêm hàng, và đẩy tăng trưởng lên cao hơn chút ít. Nhưng các rủi ro trong trung hạn là rất đáng phải lưu tâm. Nó làm sống lại tâm lý vàng hóa, tiếp sức cho tích sản và đầu cơ nhà đất, và làm xa thêm mục tiêu nhà ở như một quyền tiếp cận cơ bản của người dân. Nó cũng làm tăng thêm các rủi ro của bong bóng bất động sản và một cuộc “hạ cánh cứng” trong tương lai, và làm tăng thêm các rủi ro của hệ thống tài chính- hiện đã có tỷ lệ dư nợ bất động sản ở mức cao.

Một nền kinh tế không thể phát triển bền vững nếu vốn xã hội cứ xoay quanh vàng và đất. Vàng là tài sản phòng thủ. Đất là tài sản hữu hạn. Khi hai thứ đó được kết hợp thành một sản phẩm đầu tư có cam kết lợi tức, sức hút đầu cơ sẽ rất lớn. Nhưng chính sức hút ấy là điều đáng sợ. Nó kéo nền kinh tế về phía tích trữ, tìm kiếm chênh lệch giá và bảo toàn tài sản, thay vì sản xuất, đổi mới, phát triển công nghệ và mở rộng cơ hội phát triển cho đa số người dân.

Huy động vàng trong dân cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh là mục tiêu hoàn toàn hợp lý. Nhưng đưa vàng vào bất động sản bằng một cam kết neo theo vàng không phải là con đường nên khuyến khích. Trong bối cảnh nhà ở đã quá đắt, đầu cơ đất đai đã quá nặng, và lãnh đạo cao nhất nước vừa nhấn mạnh “nhà là để ở”, những nhà hoạch định chính sách cần rất tỉnh táo: không để một sáng kiến thương mại thông minh trở thành một tiền lệ nguy hiểm cho thị trường nhà ở, thị trường vàng và điều hành tiền tệ.