ĐỐI THOẠI

Đền bù giải phóng mặt bằng: Vết thương cần được chữa lành

Nguyễn Ngọc Chu
30-5-2026
Tiengdan

1. ĐỀN BÙ 0 ĐỒNG: XIN HÃY HỌC TIỀN NHÂN

Lịch sử loài người là chuỗi dài những “thước phim” di dân và khai khẩn. Nơi nào có điều kiện sống tốt hơn thì di cư đến. Nơi nào có đất khai phá để sinh sống thì không ngần ngại xông pha. Bởi vậy nên Nguyễn Công Trứ (1778–1858) được ghi công lớn trong việc tổ chức khai hoang, lấn biển và lập làng tại Tiền Hải (Thái Bình), Kim Sơn (Ninh Bình).

Không chỉ khai khẩn mà còn mở rộng biên cương, bảo vệ bờ cõi như chúa Nguyễn Púc Chu (1675-1725) đã mở rộng vùng Hà Tiên nhờ vào Mạc Cửu (1655–1735).

Mạc Cửu từ Quảng Đông di cư đến Hà Tiên khi vùng này còn hoang vu. Ông quy tụ người Hoa khai khẩn đất đai, mở chợ, lập phố xá, buôn bán đường biển, tạo ra thương cảng sầm uất ở Hà Tiên. Ngoài thương mại, Mạc Cửu còn xây dựng cộng đồng dân cư, tổ chức phòng thủ. Năm 1708 Mạc Cửu xin thần phục chúa Nguyễn Phúc Chu. Chúa Nguyễn phong chức cho Mạc Cửu, cho quyền cai quản Hà Tiên. Nhờ thế, cả vùng Hà Tiên, Kiên Giang, Phú Quốc trở thành đất đai của chúa Nguyễn.

Công khai khẩn mở rộng bờ cõi đã to lớn, công bảo vệ bờ cõi càng to lớn hơn. Sự tồn tại của con người trên thực địa là “sổ đỏ” quý giá nhất, hơn mọi sự chứng nhận trên giấy tờ. Chúa Nguyễn Phúc Chu, không khư khư ở sự giáo điều – không xin phép hay chưa được phép – mà biết tận dụng chiến lược, rằng thực tế dân đã khai phá đất, dân bảo vệ đất, dân mở rộng giang sơn, dân bảo vệ bờ cõi. Cho nên dân là chủ đất. Các chúa Nguyễn đã rất giỏi dùng dân phiêu tán, người Việt, người Hoa, thương nhân – để mở mang bờ cõi, xác lập chủ quyền.

Thời hiện đại, sau 1954, ở miền Bắc, chúng ta cũng đã phát động nhiều đợt “khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới”. Đưa dân từ đồng bằng lên trung du, miền núi. Sau 1975 cũng tiến hành nhiều đợt di dân lên Tây Nguyên với tổng số lên đến hàng triệu người.

Từ đồng bằng châu thổ sông Hồng đến tận Hà Tiên. Từ biển Đông lên Tây Nguyên, Tây Bắc. Có nơi là không khai khẩn? Có nơi nào là không “LẤN CHIẾM”?

Nhưng vào thời hiện đại, tồn tại nghịch lý trong khai khẩn: có khai khẩn được ghi công; có khai khẩn được cấp chứng nhận chủ quyên; có khai khẩn bị thu hồi mất trắng; có khai khẩn phải ngồi tù, thậm chí mất cả sinh mạng.

Nghịch lý tồn tại không do lỗi ở khai khẩn. Mà lỗi ở quy định do con người ban ra, do con người vận hành. Các quy định đó không bao quát hết các trường hợp của thực tiễn. Các quy định đó nhiều chỗ chưa công bằng.

Sáng suốt như chúa Nguyễn Phúc Chu nên giang sơn mở rộng về phía Nam. Tận tuỵ như Nguyễn Công Trứ mà biên giới lấn ra biển.

Nhưng công lớn nhất không phải của chúa Nguyễn Phúc Chu, Mặc Cửu hay Nguyễn Công Trứ. Công lớn nhất thuộc về người dân lao động. Chính họ đổ mồ hôi hàng ngày để khai phá. Chính họ hy sinh xương máu để bảo vệ đất đai khi kẻ thù nhòm ngó.

Sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… là bộ tiêu chuẩn quản lý đất đai của một thể chế. Các chế độ khác nhau có bộ tiêu chuẩn quản lý đất đai khác nhau. Các bộ tiêu chuẩn quản lý đất đai, dù chế độ nào, cũng không thể bao quát hết được thực tiễn, không tránh khỏi những khiếm khuyết. Quá trình khai khẩn vô cùng đa dạng, kéo dài từ đời này sang đời khác qua nhiều thế kỷ, cực kỳ gian truân, với lớp lớp chồng chất các thân phận. Không có bộ tiêu chuẩn quản lý đất đai nào có thể chuyển tải hết.

Không thể có mảnh đất khai khẩn nào, có phép hay không có phép mà đáng giá chỉ 0 đồng. Không phải lỗi của người dân ở ngõ 150 An Dương Vương – nhận đất của HTX từ năm 1992, sau 34 năm khai khẩn với bao nhiêu công sức, mồ hôi, nước mắt – nay lấy đi lại chỉ đền bù 0 đồng [1].

Cán bộ làm việc cho nhà nước được cấp đất, cấp nhà. Người dân đi khai khẩn được dựng nhà cấp đất. 34 năm khai khẩn là cả một kiếp người lao động. Trên mảnh đất khai khẩn đã sống 34 năm có xứng đáng được cấp quyền sinh sống không?

Nguyễn Công Trứ đã không làm như vậy. Chúa Nguyễn Phúc Chu không đối xử với Mặc Cửu và toàn dân khai khẩn như vậy.

Nó 0 đồng là vì bộ tiêu chí quản lý đất đai còn khiếm khuyết. Nó 0 đồng vì chưa phân biệt rõ đúng sai. Nó 0 đồng vì thiếu tình người.

2. TÁI ĐỊNH CƯ TẠI CHỖ LÀ ĐÒI HỎI CÔNG BẰNG TRONG ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Tại sao tôi đang ở cách hồ Hoàn Kiếm 1km, nay giải toả lại tái đinh cư cho tôi sang bên kia sông Hồng cách hồ Hoàn Kiếm 15km?

Những câu hỏi tương tự có thể dành cho hồ Tây, hay bất cứ đường phố nào trong khu vực nội đô. Giải toả để mở nút giao, mở đường giao thông, trừ trường hợp vạn bất đắc dĩ, còn tái định cư tại chỗ là đòi hỏi hợp lý của người dân bị buộc di dời. Huống chi Trục cảnh quan đại lộ sông Hồng dự kiến di dời gần 25 vạn dân, nằm dọc theo sông bao sát trung tâm Hà Nội, thì yêu cầu tái định cư tại chỗ là yêu cầu công bằng.

Lấy một thí dụ ước lượng thô, để thấy bài toán định cư tại chỗ là hoàn toàn khả thi.

Giả sử đường phố cũ dài 3km có chiều rộng 20m cần mở rộng lên 50m. Như vậy, mỗi bên phải mở thêm 15m. Để có không gian công cộng và tái định cư tại chỗ, cùng các toà nhà chung cư thương mại cùng các công trình công cộng tạo nên một phố mới đẹp (tương tự như phác hoạ phối cảnh trục đại lộ cảnh quan sông Hồng) chúng ta mở rộng (ít nhất có thể được, đủ diện tích xây các toà cao tầng) mỗi bên không phải 15m mà là 45m. 30m thêm mỗi bên dành cho khu phố mới.

Giả thiết khu dân cư cũ cần giải toả có các toà nhà với độ cao trung bình là 5 tầng và giả thiết mật độ xây dựng 80%. Lúc đó tổng diện tích nhà ở bị giải phóng là: 90 x 3.000 x 5 x 80% = 1.080.000m2. Đây là diện tích nhà ở đền bù cho diện tích bị giải toả.

Ngoài các toà nhà đền bù tái định cư tại chỗ, cần xây các toà chung cư thương mại để lấy kinh phí chi trả. Giả thiết sẽ xây các toà nhà cao 40 tầng (trong thực tiễn có thể bố trí xen kẽ các toàn nhà từ 30 – 50 tầng tuỳ theo kiến trúc). Chiều sâu mỗi bên là 30 m. Chừa giao thông nội bộ và hành lang an toàn PCCC mỗi bên 5m. Chiều rộng toà nhà còn lại là 20m. Giả thiết chiều dài toàn nhà là 60m. Diện tích chiếm mặt đất của toà nhà sẽ là 20m x 60 m = 1.200m2. Tổng diện tích sàn xây dựng của một toà nhà sẽ là 1.200 m2 x 40 = 48.000m2.

Tổng diện tích khu đất: 60m x 3.000m = 180.000m2.

Diện tích xây dựng tối đa cho phép (35%): 180.000m2 x 35% = 63.000m2.

Số lượng toà nhà được xây dựng: 63.000 m2/ 1.200m2 = 52,5 (làm tròn là 52 toà nhà).

Tổng diện tích sàn xây dựng: 52 x 48.000 m2 = 2.496.000m2.

Như vậy tổng diện tích sàn xây dựng là 2.496.000m2. Dành cho tái định cư 1.080.000m2. Còn 1.416.000m2 nhà thương mại để trang trải chi phí.

Theo Quyết định của Bộ xây dựng, nhà chung cư 40-50 tầng có mức giá đầu tư khoảng 20-21 triệu đồng/m2.

Tính rộng ra, thêm chi phí đập phá, hoàn thiện cao cấp, hạ tầng kỹ thuật, quản lý dự án và tài chính, tổng chi phí là 35 triệu đồng/m2 xây dựng. Đây là giả thiết rất an toàn. Lúc đó tổng chi phí dự án 87.360 tỷ đồng.

Giá bán an toàn là 80 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ nhà thương mại: 1.416.000 m2 x 80 triệu đồng = 113.280 tỷ đồng.

Lợi nhuận dự kiến: 113.000 tỷ đồng – 87.360 tỷ đồng = 25.920 tỷ đồng.

Với kịch bản thận trọng, các ước lượng trên cho thấy bài toán tái định cư tại chỗ là bài toán hoàn toàn khả thi trong thực tiễn về mặt kinh tế.

Về pháp lý, về nhân văn, về văn hoá, về lịch sử – yều cầu tái định cư tại chỗ là một yêu cầu chính đáng, công bằng.

3. ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG: NHỮNG TRỞ NGẠI MANG TÍNH HỆ THỐNG

Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân như trước năm 1945, bài toán ‘đền bù giải phóng mặt bằng’ trở nên rất đơn giản. Nguyên tắc xuyên suốt là thoả thuận – “thuận mua vừa bán”. Chỉ trong các trường hợp đặc biệt vì lợi ích quốc gia (phải được chứng minh), Nhà nước mới “phải mua bằng được” thông qua thương lượng – có sự bồi thường công bằng, được đảm bảo bằng pháp luật, được kiện ở toà án độc lập.

Nhưng khi đất đai thuộc ‘sở hữu toàn dân’, bài toán trở nên vô cùng phức tạp. Xuất hiện nhiều điều rất bất cập. Không thể tìm được lời giải đúng do mâu thuẫn nội tại của tính sở hữu. Thực tiễn phát triển mấy chục năm qua đã chứng minh điều này.

4. GIẢI PHÁP KHẢ DĨ

Bản chất nội tại của sở hữu tạo nên tình thế không tìm được nguyên tắc xuyên suốt cho lời giải bài toán đền bù giải phóng mặt bằng. Thay vào đó, là chuỗi lời giải tạm chấp nhận – phải điều chỉnh liên tục theo thời gian thực tiễn đời sống. Chuỗi lời giải tạm chấp nhận này được định hướng theo hai trụ cột sau.

a/ Trụ cột thứ nhất: Thu hút trí tuệ của nhiều chuyên gia giỏi

Không chỉ các nhà quản lý. Trong hoàn cảnh chứa nhiều mâu thuẫn nội tại của hình thức sở hữu, muốn ban hành một chính sách ‘đền bù giải phóng mặt bằng’ tạm chấp nhận được – cần thu hút trí tuệ của nhiều tầng lớp. Trong đó có bao gồm các chuyên gia quy hoạch, kinh tế, tài chính, thẩm định giá, pháp lý, xã hội học và giới học thuật. Chỉ có hợp lực trí tuệ của cộng đồng các chuyên gia này, sau các nghiên cứu kỹ lưỡng, mới hy vọng đưa ra được một chính sách khả dĩ để các nhà quản lý áp dụng, vận hành.

b/ Trụ cột thứ hai: Nhân văn

Chính sách ‘đền bù giải phóng mặt bằng’ không thể dựa trên mệnh lệnh hành chính áp đặt. Vì sẽ không có sự đồng thuận. Sau khi các chuyên gia đề xuất một chính sách tạm chấp nhận được, thì những khiếm khuyết còn tồn tại sẽ được xử lý bằng tính nhân văn: những gì chưa phân định được rõ ràng thì quyết định có lợi cho dân. Tương tự như ‘Nguyên tắc suy đoán vô tội’: Những tình tiết chưa được chứng minh phải được phán quyết theo hướng có lợi cho bị cáo.

Nhân văn là chìa khoá vạn năng cho các tình thế giữa con người, khi mà luật pháp không thể diễn tả một cách khoa học quá trình phát triển đa chiều và liên tục của đời sống thực tiễn. Ở những tình thế đó, các quyết định nhân văn sẽ ngăn ngừa và giảm thiểu sự xung đột, tạo nên sự đồng thuận.

Trong lĩnh vực đền bù giải phóng mặt bằng, các quy định của pháp luật hiện hành còn nhiều điều chưa phù hợp đối với hoàn cảnh thực tế. Ở các hoàn cảnh như thế, rất cần các quyết định nhân văn.

5. HỌC TẬP KỲ TÍCH NÀO?

Sự phát triển của Seoul cũng như như Singapore, Tokyo, Bắc Kinh, cùng nhiều thủ đô khác – là thành tựu khâm phục, nhưng chưa phải là kỳ tích. Sự xuất hiện “thánh gióng” của các tập đoàn Toyota, Sony, Mitsubishi, Hitachi, Panasonic… đưa Nhật Bản từ trong tro tàn chiến tranh thành cường quốc số 3 thế giới vào thập niên 1960 mới là kỳ tích. Hay như cuộc đại công nghiệp của Liên Xô những năm 1930 về sắt thép, cơ khí, năng lượng – giúp Liên Xô tiến lên vị trí cường quốc công nghiệp số 2 thế giới vào năm 1938 – ấy thực sự là kỳ tích. Với Hàn Quốc, nói đến kỳ tích thì phải nhớ đến sự lớn mạnh của Samsung, Huyndai, LG… đã đưa Hàn Quốc vào nhóm các quốc gia công nghệ hàng đầu thế giới.

Đáng học là cuộc đại công nghiệp của Liên Xô, là sự ra đời các tập đoàn Toyota, Sony, Mitsubishi, Hitachi, Panasonic của Nhật Bản. Lấy gương mà soi là Samsung, Huyndai, LG của Hàn Quốc. Đó là những nhân tố thay đổi căn bản tiềm lực công nghiệp, tiến bộ công nghệ, đưa quốc gia lên vị thế hùng cường.

Còn nếu tập trung nguồn lực chính cho xây nhà, tạo dựng cảnh quan, làm đẹp thành phố – tuy cần, nhưng đang bước nhầm sang con đường rẽ.

Bức tranh đẹp của một thành phố, nhất là thủ đô, phản ánh một mức độ phát triển. Nhưng quan trọng hơn, qua bức tranh người ta nhận thấy đó là một thành phố tiêu thụ, dịch vụ, du lịch hay là sức mạnh của công nghiệp, công nghệ.

6. TẠI SAO NGƯỜI TA CHIẾN ĐÂÚ BẢO VỆ TỔ QUỐC?

Nếu giá trị đất chỉ tính theo vàng/m2, nước giàu có có thể mua từng mảng của nước khác. Điều đó từng xảy ra với các bang ở Mỹ. Như Mỹ mua khu vực Louisiana của Pháp (1803) mất 15 triệu USD cho 2,14 triệu km2; Mỹ mua Florida của Tây Ban Nha với giá 5 triệu USD cho 170.000 km2; Mexico nhượng cho Mỹ (1848) miền Tây rộng 1.360.000km2 với giá 15 triệu USD; hay lớn nhất như Alashka rộng 1.520.000km2, Mỹ mua của Nga (1867) chỉ với 7,2 triệu USD.

Đó là quá khứ của thời kỳ hình thành các quốc gia mới ở vùng xa xôi chưa có người ở hay thưa dân bản địa. Còn những vùng như châu thổ Trường Giang, Hoàng Hà, Lưỡng Hà, sông Hằng – nơi đông đúc cư dân từ xa xưa, thì chiến tranh bảo vệ lãnh thổ kéo dài triền miên qua các thiên niên kỷ. Nếu nhà cầm quyền tiến hành chiến tranh để bảo vệ hay mở rộng lãnh thổ mình cai trị, thì những người dân ra chiến trường, đơn giản là để bảo vệ mảnh đất của tổ tiên để lại cho gia đình.

1.000 m2 đất bán được vài chục cây vàng ăn tiêu chẳng mấy lúc mà hết. Thửa đất 1.000m2 trồng lúa, nấu rượu, trồng bông dệt vải, trồng cây làm nhà, trồng rau nuôi gia súc – nuôi sống một gia đình, hết đời này sang đời khác. Vài chục cây vàng đó, cứ theo đời người mà chồng lên thành núi. Cho nên tổ tiên không bán đất, mà hy sinh xương máu để bảo vệ đất.

Người dân được thông báo đền bù 0 đồng cho nhà cửa vườn tược ở ngõ 150 An Dương Vương, phường Phú Thượng có quyển hỏi rằng, khi chiến tranh xẩy ra, con cháu họ ra trận để bảo vệ tổ quốc thì họ bảo vệ mảnh đất nào? Họ không có mảnh đất cụ thể nào có chủ quyền để bảo vệ!

7. GỬI GẮM

Bài toán ‘đền bù giải phóng mặt bằng’ phải được xem xét kỹ lưỡng mọi mặt, trong đó có các vấn đề đã được nêu ở trên. Phải hiểu được tại sao ông cha không bán đất mà hy sinh xương máu để bảo vệ đất. Giá trị của đất không thể chỉ tính ở một thời điểm, cho một giai đoạn. Giá trị cốt lõi của đất nằm ở cư trú, nuôi sống gia đình của muôn thế hệ. Thấu suốt bản chất này, thì mới cảm được tiếng lòng của người dân bị di dời chỗ ở, bị lấy đi nhà cửa vườn tược – họ gánh chịu tổn thất không phải riêng cho đời mình mà cho cả nhiều đời con cháu về sau. Hơn thế nữa, còn chịu lỗi lớn với tiền nhân. Từ đó mới thấm thía, rằng hệ số đền bù 2, 3, 4, 5 lần… chỉ là épxilon so với đất đai do tổ tiên để lại.

Bài toán đền bù giải phóng mặt bằng liên quan đến quy hoạch thủ đô Hà nội không chỉ là vấn đề của lãnh đạo của Hà Nội. Nó là bài toán của lãnh đạo Nhà nước.

Hàng năm, lãnh đạo cao nhất của Nhà nước thường hay “vi hành” để nắm bắt tình hình thực tế, tránh nghe thông tin một chiều từ cấp dưới. Việc di dời đồng loạt hơn 70 ngàn hộ dân và giải toả gần 25 vạn nhân khẩu là dự án tái định cư chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam từ năm 1945 đến nay. Hậu quả của nó thật không thể lường trước được.

Thủ tướng Lê Minh Hưng, dù rất bận, cũng cần thu xếp thời gian để đến các khu dân bị giải toả, trong đó có các ngôi nhà cùng vườn tược được thông báo đền bù 0 đồng – ở ngõ 150 An Dương Vương, Phường Phú Thượng [1]. Và cụ thể nữa là đến các làng Bồ Đề, Bắc Biên, Yên Mỹ, Tứ Liên, Nhật Tân với chiều dày từ 600 năm đến hơn 1000 năm tuổi. Không chỉ trực tiếp nghe tiếng nói của người dân đương thời, mà tự mình cảm nhận nhịp đập dòng chảy lịch sử của cha ông trên những mảnh đất này.

Không ít lần chúng ta nói đến yêu lịch sử dân tộc. Rằng không biết sử dân tộc là mất nước. Nhưng lịch sử không chỉ là học trong sách. Lịch sử quý giá nhất là di sản vật chất, văn hoá, kinh tế và đất đai mà cha ông truyền lại cho con cháu. Không thể vì công viên, vì cảnh quan, vì hiện đại, vì vẻ đep hào nhoáng – mà không cân nhắc kỹ, phạm vào sai lầm phút chốc xoá bỏ di sản ngàn năm chắt chiu của tổ tiên. Tiếng kêu của quá khứ sẽ vô cùng thảm thiết cho tương lại.

Cuộc sống của 25 vạn dân phải di dời là cực kỳ hệ trọng. Đó không chỉ là việc của dự án. Càng không phải ở tầm các ông chủ dự án quyết định. Cuộc di dân vô tiền khoáng hậu này cần được các lãnh đạo cao nhất của Nhà nước trực tiếp lắng nghe, xem xét.

Đâu phải chiến tranh mà phải gấp rút “hành quân ra trận”. Hệ trọng như chiến dịch Điện Biên Phủ, trước giờ ra lệnh tấn công, đại tướng Võ Nguyên Giáp đã quyết định rút quân, thay đổi phương châm từ đánh nhanh thắng nhanh sang đánh chắc tiến chắc. Một quyết định “thái sơn” của bậc cái thế.

TÀI LIỆU DẪN:

[1] https://laodong.vn/…/nguoi-dan-bat-ngo-nhan-du-thao-boi…